L’accès au crédit immobilier est de plus en plus difficile, surtout pour les projets d’investissement locatif. En cause : la hausse des taux d’intérêt des crédits, qui ont triplé en 18 mois, la fin du calcul différentiel du taux d’endettement ou encore la hausse du niveau d’apport nécessaire pour obtenir un crédit immobilier. Résultat : les investisseurs ont perdu près d’un tiers de leur capacité d’emprunt depuis fin 2021. Malgré ce contexte tendu, il reste encore intéressant d’investir dans l’immobilier locatif, y compris pour les micro-budgets, à condition de réduire ses ambitions et de viser une ville adaptée à sa nouvelle capacité d’emprunt.
Les investisseurs ont perdu 34 % de leur capacité d’emprunt depuis fin 2021 Les investisseurs peinent de plus en plus à accéder au crédit immobilier. La production de prêts immobiliers aux particuliers accuse un repli de 41,2 % au premier trimestre 2023 par rapport au premier trimestre de l’année précédente.
Plusieurs éléments de contexte expliquent les difficultés des particuliers à accéder au crédit immobilier et à concrétiser leurs projets d’investissement :
- La hausse des taux des crédits (de 1,1 % fin 2021 à 3,5 % aujourd’hui) est responsable d’une perte moyenne de 24 % des capacités d’emprunt des investisseurs.
- La hausse de l’apport moyen demandé par les banques resserre également l’étau autour des investisseurs.
- La fin du calcul différentiel du taux d’endettement est un autre élément important expliquant la perte de capacité d’emprunt des investisseurs. Depuis janvier 2022 et la fin du calcul différentiel du taux d’endettement, les organismes de crédit ne peuvent en effet plus utiliser ce mode de calcul pour les prêts immobiliers destinés à un investissement locatif (alors qu’il était considéré comme particulièrement avantageux pour les investisseurs locatifs), et doivent s’appuyer sur le calcul du taux d’endettement classique.
Cette baisse de la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs est encore plus sévère pour les investissements dans des biens locatifs dits “passoires thermiques”, alors que ces biens présentent pourtant des opportunités d’investissement intéressantes. En effet, les loyers futurs sont moins bien pris en compte dans le calcul du taux d’endettement par certaines banques : 50 % des loyers pour les biens locatifs en F et 0 % pour ceux en G, interdits à la location respectivement en 2028 et 2025.
Chiffrés clés sur le financement de l’investissement locatif :
- Près d’un projet d’investissement locatif sur 4 a été bloqué par la fin du calcul différentiel du taux d’endettement.
- Si l’on additionne les effets de la hausse des taux des crédits immobiliers (perte de 24 % de la capacité d’emprunt) et l’impact de la fin du calcul différentiel du taux d’endettement (- 10 % supplémentaires), on constate que les investisseurs locatifs ont subi depuis fin 2021 une baisse de leur capacité d’emprunt de 34 %.
- Les demandes de prêt immobilier en lien avec des projets d’investissement locatif représentaient 11 % des demandes de prêt au premier trimestre 2021 pour le courtier Pretto. Deux ans plus tard, au premier trimestre 2023, ces demandes ne représentent plus que 8 % des demandes totales.
L’investissement locatif pour les micro-budgets : top 10 des villes où investir avec 50 000 €
Techniquement, il est possible d’investir avec un budget de 50 000 € et d’obtenir un rendement intéressant (supérieur à 6 %). La start-up, Masteos, a ainsi sélectionné les 10 villes en France les plus intéressantes pour un investissement locatif avec un budget inférieur à 50 000€, sur la base des critères locatifs suivants :
1. Le Havre : Nombre d’habitants : 170 000 // Prix au m2 : 2 067 € // Taux de rendement : 6,8 % // Tension : 7/10
2. Perpignan : Nombre d’habitants : 120 000 // Prix au m2 : 2 016 € // Taux de rendement : 6,5 % // Tension : 7/10
3. Dunkerque : Nombre d’habitants : 90 000 // Prix au m2 : 1 857 € // Taux de rendement : 7,1 % // Tension : 10/10
4. Montauban : Nombre d’habitants : 60 000 // Prix au m2 : 1 948 € // Taux de rendement : 6,5 % // Tension : 10/10
5. Niort : Nombre d’habitants : 60 000 // Prix au m2 : 1 825 € // Taux de rendement : 6,8 % // Tension : 10/10
6. Cholet : Nombre d’habitants : 50 000 // Prix au m2 : 1 962 € // Taux de rendement : 6,1 % // Tension : 10/10
7. Blois : Nombre d’habitants : 50 000 // Prix au m2 : 1718 € // Taux de rendement : 7,3 % // Tension : 8/10
8. Angoulême : Nombre d’habitants : 40 000 // Prix au m2 : 1 641 € // Taux de rendement : 7,8 % // Tension : 10/10
9. Castres : Nombre d’habitants : 40 000 // Prix au m2 : 1530 € // Taux de rendement : 7,5 % // Tension : 10/10
10. Carcassonne : Nombre d’habitants : 40 000 // Prix au m2 : 1 340 € // Taux de rendement : 8,3 % // Tension : 10/10