Marseille double la taxe sur les logements vacants pour mobiliser le parc immobilier

Marseille a voté le doublement de la taxe sur les logements vacants à partir du 1er janvier 2027, afin d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif ou à les vendre. Grâce à cette mesure, la municipalité espère régler la crise des logements et percevoir environ 20 millions d’euros par an, dont 6 à 9 millions de recettes supplémentaires liées à la hausse des taux. Toutefois, la dégradation d’une partie du parc immobilier constitue un obstacle majeur à la remise en location de nombreux appartements.

Marseille a voté, le vendredi 16 octobre, le doublement de la taxe sur les logements vacants à partir du 1er janvier 2027, afin d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif ou à les vendre. Adoptée par le conseil municipal, cette mesure vise à résoudre la crise des logements dans une ville où pourtant près de 44 000 logements privés étaient recensés comme vacants au 1er janvier 2025, selon les données LOVAC. La municipalité entend particulièrement agir sur les biens durablement vacants (14 137 étaient inoccupés depuis plus de deux ans), alors que 56 000 demandes de logements sociaux restent en attente.

Une hausse de 17% à 30% de la valeur locative cadastrale du bien

À compter de 2027, le taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) passera précisément de 17 % à 30 % de la valeur locative cadastrale du bien lors de la première année d’imposition, puis de 34 % à 60 % à partir de la deuxième année. Cette augmentation, rendue possible par la loi de finances pour 2026, place Marseille parmi les grandes villes françaises les plus offensives sur ce terrain, après Paris, qui prévoit également de doubler cette taxe. Nancy et Troyes ont aussi décidé de relever leurs taux, mais dans une moindre mesure.

Le doublement de la taxe sur les logements permettra à la municipalité de percevoir environ 20 millions d’euros

L’impact financier pourrait être important pour les propriétaires concernés. Pour un appartement de trois pièces de 65 m², la taxe est estimée à environ 538 euros la première année, puis à 1 076 euros à partir de la deuxième, contre respectivement 305 et 610 euros avec les taux habituels. En ajoutant une taxe foncière évaluée à 864 euros par an pour ce type de logement, la facture fiscale atteindrait environ 1 940 euros annuels à partir de la deuxième année, hors taxe sur les ordures ménagères. La Ville devrait percevoir environ 20 millions d’euros par an, dont 6 à 9 millions de recettes supplémentaires liées à la hausse des taux.

La taxe sur les logements ne s’applique pas indistinctement à tous les biens vacants

Tous les propriétaires ne seront cependant pas concernés. Des exonérations sont prévues lorsque la vacance échappe à leur volonté, notamment en cas de succession bloquée ou de travaux importants. Un logement proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur peut également être exonéré. Ainsi, la taxe ne s’applique pas indistinctement à l’ensemble des 44 000 logements recensés comme vacants.

Pour Audrey Garino, adjointe au maire chargée du logement, la vacance s’explique surtout par la spéculation immobilière, mais aussi par l’état dégradé de nombreux biens. Une étude du Cerema achevée en 2023 a établi un lien étroit entre vacance prolongée et mauvais état des logements. La municipalité prévoit donc des diagnostics structurels, un accompagnement administratif et financier pour les travaux ainsi que des dispositifs d’intermédiation locative destinés aux propriétaires réticents à louer.

Cette fiscalité suscite des réserves

La réforme modifie également le bénéficiaire de la taxe. Jusqu’ici reversées à l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les recettes seront désormais perçues par la Ville de Marseille et intégrées à son budget général. Les 20 millions d’euros espérés correspondent au produit total annuel, et non à un gain intégralement nouveau pour la municipalité. Mais la mesure suscite aussi des réserves. L’élu d’opposition Samuel Benhamou estime que l’augmentation pourrait pénaliser les petits propriétaires incapables de financer les travaux nécessaires.

À terme, l’efficacité du dispositif dépendra donc de la capacité des propriétaires à remettre leurs biens sur le marché et de l’accompagnement proposé par la Ville. Si la hausse fiscale peut décourager la rétention volontaire de logements habitables, elle ne suffira pas à résoudre le problème des immeubles dégradés, qui nécessitent d’abord des rénovations.